堤さんご夫婦（仮名）とのキャッチボールは、２週間に１度のペースで打ち合せをしています。今回は模型を用意して内部空間のイメージを確認しています。
設計をすすめるにあたって、予算を考えながら規模や仕様を決めていきます。堤さんの場合、住宅にかかる費用はほぼ全額が銀行からの借入です。当初大枠で５千万円と考えていた堤さんですが、銀行に審査してもらったところ、5,500万円までのローンが組めるという回答が帰ってきました。土地代が想定を少し越えた3,100万円だったので、建築にかけられる費用は2,400万円です。この金額内に工事費と設計料を収めなくてはなりません。そこで工事費は2,000万円、設計料は220万円、税込みで約2,400万円という前提条件で設計をはじめました。
土地代の融資を受けた後、次に設計料を含めた建築費の融資を実行してもらうためには、その費用の裏付けとして建築工事請負契約書と設計監理契約書を銀行に提示する必要があります。設計監理契約はすでに交わされていますが、請負契約はまだです。一般的には設計が完了して工務店から見積りを取り、そのうえで契約します。ですので設計途中で請負契約書はつくれません。しかし借り手が望むタイミングで融資してもらうために早めに手続きをはじめることが一般的です。例えば、設計契約では設計料の支払を着手時、基本設計完了時、実施設計完了時、工事監理完了時の４回に分割してクライアントから支払っていただきます。また、建設費は着工時、上棟時、完成時の３回に分割することが多いです。それぞれのタイミングに合わせて、借り手は支払日の前月に銀行に請求書を送って準備を依頼します。
建築工事請負契約書は工務店がつくります。堤さんのケースでは、すでに施工する工務店が決まっています。私の設計する住宅の大半をお願いしている工務店です。長年の信頼関係があるので、設計途中の図面をもとに概算見積もりと暫定的な請負契約書をつくってもらいます。これを銀行に提出することでローンの手続きは先行できます。正式な見積りと契約は設計が完了した時に正確に行います。ただし請負額が減額するとローンの借入額も減額になります。必要以上は融資できないからです。逆に増額しても借入額は増えません。
また、クライアントによっては複数の工務店から見積りをとって比べたいと考えるでしょう。時間があればそれでもかまいません。その場合、設計料は自己資金でまかなって、融資実行の手続きが終わってから着工すればいいのです。